세무서에서 자주 지적하는 절세오해 TOP 5

절세는 세금을 줄이기 위해 누구나 관심을 가지는 주제지만, 세법에 대한 오해로 인해 오히려 불이익을 받는 경우도 적지 않다. 특히 세무서에서 자주 지적하는 사례를 보면, 대부분이 의도적인 탈세가 아니라 ‘절세라고 착각한 잘못된 신고’에 가깝다. 납세자가 세법의 세부 규정을 정확히 이해하지 못한 상태에서 인터넷 정보나 주변 조언만을 믿고 행동하면 결과적으로 가산세, 신고불성실세, 세무조사까지 이어질 수 있다.

이번 글에서는 2025년 기준 세무서가 실제 현장에서 자주 지적하는 절세오해 TOP 5를 중심으로, 각 항목이 왜 문제가 되는지, 그리고 어떻게 수정·예방할 수 있는지 구체적인 예시를 통해 설명한다. 이 내용을 숙지하면 합법적인 절세와 불필요한 위험을 확실히 구분할 수 있다.

목차

1. 부부 공동명의가 항상 절세로 이어진다는 오해
2. 증여 후 바로 매도하면 세금이 줄어든다는 오해
3. 가족 간 거래는 세무조사 대상이 아니라는 오해
4. 장기보유특별공제는 자동으로 적용된다는 오해
5. 재산세와 종부세는 중복 부과된다는 오해
6. 세무서 지적을 피하기 위한 실무 팁
7. 결론 및 핵심 요약

부부 공동명의가 항상 절세로 이어진다는 오해

많은 납세자가 부동산을 부부 공동명의로 등록하면 세금이 자동으로 절감된다고 생각하지만, 모든 상황에서 절세효과가 나타나는 것은 아니다. 공동명의는 종합부동산세나 양도세 계산 시 지분별로 공제가 적용되는 장점이 있지만, 반대로 증여세와 취득세 부담이 늘어날 수 있다.

예를 들어 배우자 단독명의 주택을 공동명의로 바꾸면 상대 배우자에게 지분을 ‘증여’한 것으로 보아 증여세 과세대상이 된다. 또한, 추후 매도 시 양도차익 계산도 복잡해지며 세무서에서는 실질소유자와 명의가 다른 경우를 탈세로 의심할 수 있다.

팁: 공동명의 전환은 반드시 증여세 과세여부, 종부세 공제 효과, 향후 양도세 부담을 함께 계산해야 한다.

증여 후 바로 매도하면 세금이 줄어든다는 오해

자녀에게 부동산을 증여한 뒤 바로 매도하면 양도세를 줄일 수 있다고 생각하는 경우가 많지만, 이는 세무서에서 가장 자주 지적하는 ‘형식적 증여’ 사례다. 세법상 증여받은 자산을 5년 이내 매도하면 증여자의 취득가액을 기준으로 양도세가 계산되며, 세금이 줄지 않고 오히려 증여세와 양도세가 동시에 부과된다.

국세청은 최근 이런 ‘세대 간 우회매도’ 패턴을 AI 기반 거래 분석으로 집중 모니터링하고 있다. 따라서 단기 매도 목적의 증여는 조세회피거래로 간주될 가능성이 매우 높다.

주의: 증여 후 5년 이내 매도 시, 양도차익 계산은 증여자의 원가 기준으로 이루어진다.

가족 간 거래는 세무조사 대상이 아니라는 오해

가족 간의 거래는 사적인 행위라 세무서가 관여하지 않을 것이라는 인식이 여전히 많지만, 사실은 그 반대다. 가족 간 거래는 탈세 가능성이 높은 거래유형으로 분류되어 세무서의 조사빈도가 일반 거래보다 훨씬 높다.

특히 부모-자녀 간 저가양도, 형제 간 채권·채무 정리 거래, 배우자 명의 부동산 이동은 모두 ‘조세회피 목적 거래’로 의심받기 쉽다. 세무서는 금융거래내역, 이체기록, 감정평가서 등을 통해 거래 실질을 철저히 검증한다.

실무 팁: 가족 간 거래 시에는 반드시 감정평가서를 첨부하고, 거래금액은 이체증빙으로 남겨야 한다.

장기보유특별공제는 자동으로 적용된다는 오해

장기보유특별공제는 양도세 절세의 핵심제도지만, 단순히 오래 보유했다고 해서 자동으로 적용되는 것이 아니다. 세법상 공제 적용을 받기 위해서는 보유기간과 거주기간 요건을 모두 충족해야 하며, 예정신고나 확정신고 시 이를 명시적으로 신청해야 한다.

예를 들어 1세대 1주택자는 2년 이상 보유와 거주 요건을 충족해야 하며, 다주택자는 해당 주택이 비과세 대상인지 여부를 별도로 증명해야 한다. 이를 누락하면 공제율이 자동 적용되지 않고 과세표준이 크게 늘어난다.

주의: ‘보유기간 10년 이상 자동공제’는 존재하지 않는다. 반드시 신고서에 장기보유특별공제를 직접 적용해야 한다.

재산세와 종부세는 중복 부과된다는 오해

재산세와 종합부동산세를 모두 내면 ‘세금이 두 번 부과된 것’이라 생각하는 경우가 많지만, 이는 정확하지 않다. 재산세는 지방세, 종부세는 국세로 과세 주체가 다르며 종부세는 재산세를 낸 후 일정 금액을 초과할 때 추가로 부과되는 구조다.

따라서 재산세와 종부세는 ‘이중과세’가 아니라 단계별 누진 과세다. 종부세는 일정 공제금액(1세대 1주택자 12억, 다주택자 9억)을 초과해야 과세되므로, 대부분의 1주택자는 실제로 종부세를 납부하지 않는다.

팁: 재산세는 7월·9월 분납, 종부세는 12월 납부이며 서로 다른 세목으로 관리된다.

세무서 지적을 피하기 위한 실무 팁

• 세법 규정을 항상 최신 기준으로 확인한다.
• 가족 간 거래는 감정평가서와 이체증빙을 반드시 남긴다.
• 절세 전략은 단기보다 장기 관점으로 설계한다.
• 홈택스 신고 전 ‘모의계산’을 통해 세액 검증을 거친다.
• 세무전문가의 사전 검토를 받는 것이 가장 안전하다.

세무서가 지적하는 대부분의 사례는 고의적인 탈세가 아니라 단순한 정보 부족에서 비롯된다. 세금은 복잡하지만, 정확한 기준을 알고 준비한다면 불필요한 가산세와 조사 리스크를 충분히 피할 수 있다.

결론 및 핵심 요약

• 공동명의, 증여, 가족 간 거래는 절세가 아닌 탈세로 오해받기 쉽다.
• 장기보유특별공제는 자동 적용되지 않는다.
• 재산세와 종부세는 과세주체가 다르며 중복 과세가 아니다.
• 모든 절세 전략은 증빙·실질 거래가 뒷받침되어야 한다.

세무서는 단순한 신고 실수를 ‘조세회피 목적’으로 판단할 수 있기 때문에, 절세 전략을 세울 때는 항상 법적 근거와 실질 거래를 함께 고려해야 한다. 특히 부동산 거래, 증여, 공동명의와 같은 복합 세목은 세무전문가의 검토를 거쳐 사전 대응하는 것이 바람직하다. 정확한 절세는 지식에서 시작되고, 불필요한 탈세 리스크를 예방하는 가장 확실한 방법이다.

본 문서는 2025년 소득세법·상속세 및 증여세법·지방세법 기준으로 작성된 일반 정보 자료다. 실제 절세 효과와 과세 여부는 개별 상황, 자산 구조, 신고 내용에 따라 달라질 수 있다. 세금 계획을 세우기 전에는 반드시 세무전문가의 검토를 받는 것이 안전하다.