양도세 신고 시 감정평가서 활용 방법과 시가 산정 기준 정리

양도세 신고에서 가장 많은 논란이 발생하는 부분은 바로 ‘시가 산정’이다. 양도세는 실거래가를 기준으로 과세되지만, 거래 당사자 간의 특수관계·비상장 자산·공시가격 변동 등으로 명확한 시가가 존재하지 않을 때는 감정평가를 통해 합리적인 기준을 정할 수 있다. 세법은 일정한 요건을 충족하는 감정평가액을 시가로 인정하지만, 평가 시점과 평가방법을 잘못 적용하면 세무서에서 시가로 인정하지 않아 세금이 과다 산출될 수 있다. 이번 글에서는 양도세 신고 시 감정평가서를 어떻게 활용해야 하는지와 시가 산정 기준을 2025년 세법 기준으로 명확하게 정리한다.

감정평가서는 단순한 참고자료가 아니라, 세법상 ‘시가 인정 자료’로 기능한다. 특히 부동산 거래가 친족 간 거래·상속·증여·명의이전과 관련된 경우, 감정평가서가 세무조사 단계에서 과세근거를 대체할 만큼 중요하다. 이번 가이드는 실무 중심으로 구성하여, 세무서에서 실제 인정받는 감정평가 활용법과 주의사항을 구체적으로 다룬다.

목차

1. 감정평가서의 법적 효력과 시가 인정 요건
2. 감정평가가 필요한 대표 사례
3. 감정평가 시점의 중요성
4. 세법상 시가 산정 기준
5. 실거래가 vs 감정가 비교 시 세무서 판정 기준
6. 감정평가 활용 시 자주 발생하는 오류
7. 감정평가서 제출 및 절세 활용 팁
8. 결론 및 핵심 요약

감정평가서의 법적 효력과 시가 인정 요건

「소득세법 시행령」 제162조 제1항은 시가가 불분명한 경우 감정가액을 시가로 인정할 수 있도록 규정하고 있다. 단, 감정평가서가 세법상 시가로 인정되려면 아래 요건을 충족해야 한다.

• 감정평가업자가 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 등록된 정식 기관일 것
• 평가 기준일이 거래일(양도일) 전후 6개월 이내일 것
• 2개 이상의 감정평가법인의 평균가액을 사용할 경우 신뢰도 향상
• 평가 목적이 ‘양도소득세 신고용’으로 명시되어 있을 것

위 요건을 모두 충족하면 세무서에서도 감정가액을 시가로 인정한다. 다만, 세무당국은 “거래일 전후 6개월 이내”라는 시간적 기준을 엄격하게 본다. 이를 넘긴 감정평가는 단순 참고자료로 취급되어 세액 산정 근거로 채택되지 않을 수 있다.

감정평가가 필요한 대표 사례

• ① 친족 간 거래 시가보다 현저히 낮거나 높은 금액으로 거래 시 증여추정 규정이 적용될 수 있으므로 감정평가로 정당한 시가를 입증해야 한다.
• ② 상속·증여 재산의 처분 상속 개시일이나 증여일 당시의 감정가를 기준으로 취득가액을 확정하기 위해 필요하다.
• ③ 개발 예정지나 비상장 부동산 거래 거래사례가 적은 지역은 공시지가로는 실가치 반영이 어려워 감정평가가 필수다.
• ④ 조합원입주권·입주권·분양권 거래 사업단계별 권리가액 산정 시 감정평가서가 세액 산출의 핵심 근거로 사용된다.

위와 같은 경우 감정평가 없이 단순 공시지가를 기준으로 신고하면, 과세관청이 별도 시가 조사를 진행하거나 증여세를 병과할 수 있다.

감정평가 시점의 중요성

세법은 감정평가 기준일을 “양도일 전후 6개월 이내”로 제한한다. 이 기간 내에 작성된 평가서만 시가로 인정된다. 예를 들어, 2025년 6월 1일에 부동산을 양도했다면, 2024년 12월 1일부터 2025년 12월 1일 사이에 작성된 감정평가서만 유효하다.

또한 동일 부동산이라도 평가시점에 따라 가치가 크게 달라질 수 있다. 재건축 구역 지정, 용도변경, 도로 개설 등은 감정가에 직접적인 영향을 준다. 따라서 거래 직전에 감정평가를 받아야 실제 시가와 근접한 결과를 얻을 수 있다.

세법상 시가 산정 기준

「소득세법 시행령」 제162조는 시가 산정 순서를 다음과 같이 정하고 있다.

1. 실제 거래가액이 확인되는 경우 → 실거래가를 시가로 인정
2. 거래가액 불분명 시 → 국세청이 인정하는 감정가액
3. 감정가액도 없는 경우 → 공시가격, 기준시가, 인근 거래사례가액 순으로 적용
    

즉, 감정평가액은 실거래가가 없을 때 두 번째 우선순위로 인정되는 시가 산정 기준이다. 단, 감정가액이 지나치게 높거나 낮으면 국세청은 이를 불인정하고 별도 조사 시가를 산정할 수 있다.

실거래가 vs 감정가 비교 시 세무서 판정 기준

실거래가와 감정가가 크게 차이나는 경우, 세무서에서는 다음 요소를 종합적으로 검토한다.

• 감정평가 목적이 세금신고용으로 명시되어 있는지
• 감정평가법인의 공신력과 최근 평가 실적
• 감정평가 기준일이 양도일과 얼마나 근접한지
• 인근 거래사례와의 괴리율이 10% 이상인지 여부
• 감정평가서에 사용된 비교방식(거래사례비교법, 수익환원법 등)의 적정성

이 중 평가 시점과 평가 목적은 세무서가 가장 중요하게 보는 항목이다. 세법상 목적 외 평가서(예: 대출용, 내부 참고용)는 시가로 인정되지 않는다.

감정평가 활용 시 자주 발생하는 오류

• 거래일보다 1년 이상 이전에 작성된 평가서를 시가로 제출
• 감정평가법인 대신 단일 감정사 개인 평가서를 사용
• 감정평가 목적을 “담보대출용”으로 제출 → 세법상 불인정
• 인근 거래사례를 임의로 인용하여 시가를 과대 또는 과소 신고
• 감정평가액보다 낮은 금액으로 신고해 증여추정 규정 적용

감정평가서는 시가 산정 근거이자 세금 방어 자료이므로, 목적·시점·평가기관 요건을 모두 충족해야 법적 효력을 가진다.

감정평가서 제출 및 절세 활용 팁

• 1. 평가서 원본 제출: 전자신고 시 스캔본(PDF)을 첨부하고, 원본은 별도 보관한다.
• 2. 감정법인 2곳 병행: 평균가를 산정하면 세무서 인정률이 높아진다.
• 3. 거래 직전 평가: 평가시점이 가까울수록 실거래가와 오차가 적다.
• 4. 인근 사례 비교 병행: 평가서 외에 인근 실거래가 자료를 함께 첨부하면 신뢰도 향상.
• 5. 신고서에 명확히 기재: “시가 산정 근거: 감정평가서 첨부” 문구를 명시하면 불필요한 해명 요구를 줄일 수 있다.

감정평가서를 적절히 활용하면 시가를 객관적으로 입증할 수 있어, 과세 리스크를 줄이고 정당한 세액으로 신고할 수 있다. 반대로 부적절한 평가서는 증여추정이나 과소신고 가산세로 이어질 수 있으므로 반드시 주의해야 한다.

결론 및 핵심 요약

• 감정평가서는 실거래가가 없는 경우 세법상 시가로 인정받을 수 있다.
• 평가 기준일은 양도일 전후 6개월 이내여야 하며, 등록 감정평가법인 발행본만 효력 있다.
• 친족 간 거래, 상속·증여 재산, 비상장 부동산은 감정평가 활용이 필수적이다.
• 평가 목적이 세금신고용으로 명시되어야 하며, 대출용·내부용은 불인정된다.
• 감정가와 실거래가 차이가 10% 이상이면 세무서가 별도 시가를 산정할 수 있다.

감정평가는 양도세 신고의 객관성과 합법성을 높이는 가장 강력한 수단이다. 단순히 금액을 맞추기 위한 수단이 아니라, 실제 시장가치를 입증하는 근거로 활용해야 한다. 평가 시점·법인 선택·평가 목적만 정확히 관리한다면, 불필요한 과세 논란 없이 합리적인 세액 신고가 가능하다.

본 문서는 2025년 세법 기준으로 작성된 일반 정보 자료다. 실제 시가 인정 여부와 감정평가 효력은 평가기관, 평가시점, 세무서 판단에 따라 달라질 수 있다. 거래 전에는 반드시 세무전문가 또는 감정평가법인의 검토를 통해 신고용 감정평가서의 적정성을 사전에 확인하는 것이 바람직하다.