재산세와 종합부동산세의 계산 구조 비교 (2025년 세율 기준)

재산세와 종합부동산세는 모두 부동산 보유자에게 부과되는 세금이지만, 과세 기준과 부과 목적, 세율 구조가 전혀 다르다. 많은 납세자가 두 세금을 혼동하거나 중복 부담으로 오해하지만, 사실상 재산세는 지방세, 종합부동산세는 국세로 구분되며 세금이 부과되는 기준금액과 공제제도에도 큰 차이가 있다. 이번 글에서는 2025년 세법 기준으로 재산세와 종합부동산세의 계산 구조를 단계별로 비교하고, 실제 세부담 흐름을 이해할 수 있도록 구체적인 예시를 들어 설명한다.

특히 2025년부터 공정시장가액비율 조정과 공시가격 현실화율이 개편되면서 고가주택과 다주택자의 세부담이 일부 완화되었다. 하지만 여전히 부동산 보유세의 계산 방식은 복잡하므로 정확한 구조 이해가 절세의 첫걸음이 된다.

목차

1. 재산세와 종부세의 과세 체계 개요
2. 재산세 계산 구조 (2025년 기준)
3. 종합부동산세 계산 구조 (2025년 기준)
4. 두 세금의 차이점 요약 비교
5. 실제 사례로 본 세금 계산 예시
6. 세부담 완화를 위한 실무 전략
7. 결론 및 핵심 요약

1. 재산세와 종부세의 과세 체계 개요

재산세와 종합부동산세는 모두 부동산 보유를 기준으로 과세하지만 과세권자와 목적이 다르다. 재산세는 지방자치단체가 부과하는 지방세로, 해당 자산의 공시가격을 기준으로 매년 6월 1일 현재 소유자에게 부과된다. 종합부동산세는 국세청이 부과하는 국세로, 일정 기준을 초과하는 고가 자산 보유자에게 별도로 과세된다.

• 재산세: 모든 부동산 보유자 대상 (지방세)
• 종부세: 고가·다주택자 중심의 추가세 (국세)
• 납세기준일: 매년 6월 1일
• 부과기준: 공시가격 × 공정시장가액비율

2. 재산세 계산 구조 (2025년 기준)

재산세는 주택, 건물, 토지 등 모든 부동산에 부과되며 주택의 경우 공시가격을 기준으로 과세표준을 산출한다. 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 금액이다.

2025년 기준, 주택의 공정시장가액비율은 60%로 유지된다. 즉, 공시가격이 10억 원이라면 과세표준은 6억 원이 된다. 이후 구간별 세율을 적용해 세액을 계산한다.

[재산세 세율표 (주택분, 2025년)]
과세표준 6천만 원 이하 → 0.1%
6천만~1억5천만 원 → 0.15%
1억5천만~3억 원 → 0.25%
3억 원 초과 → 0.4%
    

계산식 예시: 공시가격 9억 원 × 60% = 과세표준 5.4억 원 → 세율 0.25% 적용 시 재산세 = 135만 원.

참고: 재산세에는 ‘도시지역분(0.14%)’과 ‘지역자원시설세(0.04%)’가 추가 부과된다.

3. 종합부동산세 계산 구조 (2025년 기준)

종합부동산세는 ‘재산세를 낸 후’ 일정 기준을 초과하는 자산에 대해 추가로 부과되는 세금이다. 즉, 재산세와 별도로 과세되며 중복이 아닌 누진 구조다.

2025년 기준, 1세대 1주택자 공제금액은 12억 원, 2주택 이상자는 9억 원으로 유지된다. 공시가격 합계가 공제금액을 초과할 경우 그 초과분에 대해 과세된다.

[종부세 세율표 (주택분, 2025년)]
과세표준 3억 원 이하 → 0.5%
3억~6억 원 → 0.7%
6억~12억 원 → 1.0%
12억~25억 원 → 1.5%
25억 원 초과 → 2.0%
    

종부세는 재산세보다 공정시장가액비율이 높다. 2025년 기준으로 주택은 공정시장가액비율 80%가 적용된다. 즉, 공시가격 15억 원의 주택을 보유한 1세대 1주택자는 (15억 × 80%) - 12억 = 0억 → 과세대상이 아니다. 반면 2주택자는 (15억 × 80%) - 9억 = 3억 원에 대해 세율 0.5%가 적용된다.

종부세에는 ‘세부담상한제(전년도 세액의 150%)’가 있어, 세금 급등을 완화할 수 있다.

4. 두 세금의 차이점 요약 비교

구분	재산세	종합부동산세
세목 구분	지방세	국세
과세 대상	모든 부동산 보유자	고가·다주택 보유자
공제금액	없음	1주택 12억, 다주택 9억
공정시장가액비율	60%	80%
세율 범위	0.1~0.4%	0.5~2.0%
납부시기	7월, 9월 분납 가능	12월 일시납부
과세기관	시·군·구청	국세청

즉, 재산세는 기본세로 모든 보유자에게 부과되고, 종부세는 그중 일정 기준을 초과한 자산가에게 추가로 부과되는 구조다.

5. 실제 사례로 본 세금 계산 예시

예를 들어 서울에 공시가격 14억 원 아파트를 보유한 1세대 1주택자의 경우, 재산세와 종부세는 다음과 같이 계산된다.

① 재산세: 14억 × 60% = 8.4억 (과세표준)
 → 세율 0.25% 적용 = 약 210만 원
② 종부세: (14억 × 80%) - 12억 = -0.8억 (과세대상 아님)
 ⇒ 종부세 없음, 재산세만 납부
    

반면 2주택자가 각각 10억 원, 7억 원 주택을 보유한 경우:

① 합산 공시가격 = 17억 원
② 종부세 과세표준 = (17억 × 80%) - 9억 = 4.6억 원
③ 세율 0.7% 적용 시 세액 = 약 322만 원
    

이처럼 동일한 자산가액이라도 주택 수, 보유 형태에 따라 세부담 차이가 크게 발생한다.

6. 세부담 완화를 위한 실무 전략

• 공시가격 오류가 있을 경우 4월 중 ‘이의신청’을 통해 정정 가능
• 공동명의로 변경하면 1인당 공제금액이 분리되어 종부세 부담 완화 가능
• 임대등록주택·공익법인 보유분은 종부세 합산 제외 가능
• 장기보유·실거주 1주택자는 세부담상한(150%)으로 세금 급등 방지

특히 공동명의 전략은 합법적인 절세 방법 중 하나로, 동일 세대라도 각자 지분별로 공제가 적용되므로 세액이 절반 이하로 줄어들 수 있다.

결론 및 핵심 정리

• 재산세는 지방세, 종부세는 국세로 과세권이 다르다.
• 재산세는 모든 보유자 대상, 종부세는 고가·다주택자 대상이다.
• 2025년 공정시장가액비율은 재산세 60%, 종부세 80%로 유지된다.
• 공동명의·공시가격 이의신청 등을 활용하면 세부담을 줄일 수 있다.

부동산 보유세는 단순히 금액이 아니라 세목 구조를 이해하는 것이 핵심이다. 재산세와 종부세를 구분하고, 본인의 자산이 어떤 기준에 해당하는지 정확히 파악하면 불필요한 세금 부담을 피할 수 있다. 실제 납부 전에는 반드시 세무전문가나 홈택스 계산기를 통해 예상세액을 검증하는 것이 바람직하다.

본 문서는 2025년 지방세법·종합부동산세법 기준으로 작성된 일반 정보 자료다. 실제 세액은 공시가격, 주택 수, 거주 형태, 공제 적용 여부 등에 따라 달라질 수 있다. 납부 전에는 지방자치단체 세무과 또는 국세청 홈택스를 통해 최종 확인하는 것이 바람직하다.