법인 명의 토지 매도 시 양도세와 법인세의 차이점 (2025년 기준)

세금은 개인과 법인의 형태에 따라 과세 체계가 완전히 달라진다. 특히 토지를 보유하고 매도하는 경우, 개인은 양도소득세를 내지만 법인은 법인세를 납부한다.

이 두 세금은 계산 방식, 세율, 공제 구조, 신고 절차가 모두 다르기 때문에 정확한 이해가 필요하다. 2025년 세법 기준으로 법인 명의 토지 매도 시 어떤 세금이 부과되는지, 양도세와 법인세의 차이를 구체적으로 비교하고 절세 전략까지 함께 정리했다.

목차

1. 법인 명의 토지 매도의 기본 구조
2. 양도세와 법인세의 과세 체계 차이
3. 2025년 기준 세율 비교
4. 공제 항목과 장기보유특별공제 차이
5. 신고 절차 및 납부 시기 비교
6. 법인 명의 토지 매도 시 절세 전략
7. 결론: 어떤 경우에 법인이 유리한가?

법인 명의 토지 매도의 기본 구조

개인이 보유한 토지를 매도하면 ‘양도소득세’가 부과되지만, 법인이 보유한 토지를 매도하면 ‘법인세’가 부과된다. 즉, 동일한 부동산 거래라도 소유 형태에 따라 세법 적용이 다르다. 법인은 인격체로 인정되어 독립적인 납세의무를 지며, 법인이 얻은 이익은 ‘법인소득’으로 계산되어 법인세 과세 대상이 된다. 반면 개인은 소득의 종류에 따라 세목이 나뉘며, 토지 양도는 ‘양도소득’으로 분류된다.

따라서 법인 명의로 토지를 보유하면, 매도 시점에 양도소득세가 아닌 법인세가 계산되어야 하며, 이는 과세표준 및 세율 구조에서 본질적인 차이를 만든다.

양도세와 법인세의 과세 체계 차이

양도세는 개인이 재산을 처분하면서 얻은 일시적 이익에 대해 과세하는 세금이다. 반면 법인세는 법인이 1년 동안 영업활동이나 자산 처분을 통해 얻은 총이익(소득)에 대해 과세한다. 즉, 개인은 거래별 과세, 법인은 회계연도별 총소득 과세가 이루어진다.

예를 들어 개인이 10억 원의 토지를 팔아 3억 원의 차익을 얻으면, 그 거래만 따로 계산해 양도세를 낸다. 하지만 법인이 같은 토지를 팔면, 매출로 잡혀 전체 법인소득(영업이익+양도이익)에 합산된다. 이 차이로 인해 법인은 여러 자산을 종합적으로 관리해 절세 전략을 세울 수 있다.

2025년 기준 세율 비교

2025년 기준 개인의 양도소득세율은 누진세 구조를 따른다. 기본세율은 6~45%이며, 부동산 거래 목적이나 보유기간에 따라 중과세율이 적용될 수 있다. 반면 법인의 경우, 법인세율은 단일 구조로 정해져 있다.

구분	개인 (양도세)	법인 (법인세)
과세기준	양도차익 (거래별)	법인 전체 소득 (회계연도 기준)
세율	6%~45%	10%~25%
장기보유공제	최대 30% (주택 최대 80%)	적용 없음
추가 중과	다주택자, 조정지역 등 최대 75%	토지 등 양도소득에 10%p 추가과세

즉, 단순 세율만 비교하면 법인이 낮아 보이지만, 법인은 장기보유공제가 적용되지 않으며, 토지·부동산 양도이익에 대해 ‘법인 토지 등 양도소득에 대한 추가세(10%)’가 별도로 붙는다.

공제 항목과 장기보유특별공제 차이

개인의 양도세 계산 시에는 취득가액, 필요경비, 장기보유특별공제를 차감할 수 있다. 특히 장기보유특별공제는 최대 30%(주택은 최대 80%)까지 공제되어 세금 부담을 크게 줄인다. 반면 법인은 이러한 장기보유공제가 전혀 없다. 법인은 토지를 보유한 기간과 관계없이 발생한 이익 전체를 과세표준에 포함해야 한다.

다만 법인은 토지 매도와 관련된 비용을 ‘손금’으로 처리할 수 있다. 예를 들어 취득세, 중개보수, 이자비용, 감가상각비 등은 전액 손금 인정 가능하다. 이 부분은 개인의 필요경비 개념과 유사하지만, 회계상 비용처리 요건이 더 엄격하다.

신고 절차 및 납부 시기 비교

개인의 양도세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 ‘예정신고’를 해야 한다. 이후 다음 해 5월에 종합소득세 확정신고를 하며, 필요시 정산 환급이 발생한다. 반면 법인은 매 회계연도 종료일로부터 3개월 이내에 법인세를 신고한다. 즉, 법인은 거래별로 세금을 내는 것이 아니라, 회계연도 단위로 일괄 정산한다.

예를 들어 2025년 8월에 법인이 토지를 매도했다면, 그 소득은 2025년 회계연도 손익으로 반영되어 2026년 3월까지 신고·납부된다. 이는 개인의 즉시 신고 구조와 달리, 현금 흐름 관리와 세금 유예 측면에서 유리하게 작용할 수 있다.

법인 명의 토지 매도 시 절세 전략

법인 명의 토지 매도 시 절세 효과를 얻기 위해서는 세율뿐 아니라 회계 구조와 비용처리를 함께 고려해야 한다. 다음 전략은 실무적으로 유효하다.

1. ① 손금 인정 항목 확대: 취득세, 이자, 감가상각비, 수수료 등 매도 관련 비용을 최대한 손금으로 반영한다.
2. ② 배당 시기 조절: 매도이익을 바로 배당하지 않고 유보금으로 관리하면 추가 소득세 부담을 줄일 수 있다.
3. ③ 회계연도 종료일 조정: 회계연도를 조정하여 세금 납부 시기를 늦추는 방법도 가능하다.
4. ④ 부동산임대업 전환: 단순 매매 목적이 아닌 임대수익 중심으로 구조를 변경하면 법인 토지 중과세(10%)를 피할 수 있다.
5. ⑤ 법인 분할 전략: 부동산 관리법인을 별도 분리해 소득 집중을 분산시키면 세율 구간을 낮출 수 있다.

법인은 공제는 적지만, 회계상의 손금 인정 범위가 넓기 때문에 비용 관리만 잘하면 개인보다 실효세율이 낮아질 수도 있다. 반대로 손금 증빙이 부족하거나, 이익을 배당 형태로 인출하면 법인세 + 배당소득세의 이중과세가 발생한다.

결론: 어떤 경우에 법인이 유리한가?

법인 명의 토지 매도는 세율만 보면 유리해 보이지만, 공제 혜택이 제한되고 추가 과세가 붙기 때문에 무조건 낮은 세금이 아니다. 토지 매매를 자주 하는 경우나, 여러 자산을 통합 관리하며 비용 처리할 여지가 있는 경우에는 법인이 유리할 수 있다. 반면 장기간 보유 후 매도하는 단일 토지의 경우에는 개인 명의가 세금 부담이 적다.

따라서 세금 판단의 핵심은 단순 세율이 아니라 거래 목적과 회계 구조다. 토지 매도 전에는 반드시 세무사 또는 회계사의 시뮬레이션을 통해 법인과 개인 중 어느 형태가 유리한지 비교해야 한다. 세금은 소유형태에 따라 달라지고, 계획적인 구조화가 곧 절세다.

본 문서는 일반 정보 제공을 목적으로 작성된 것이며, 토지의 종류, 보유기간, 법인 형태에 따라 실제 세금 부담은 달라질 수 있다. 신고 전에는 반드시 세무전문가의 검토를 거쳐 법적 리스크를 확인해야 한다.