자녀에게 부동산 증여 후 매도할 때 양도세와 증여세가 동시에 발생하는 이유

자녀에게 부동산을 증여한 뒤 얼마 지나지 않아 매도하는 사례는 점점 늘고 있다. 부모는 증여세만 내면 된다고 생각하기 쉽지만, 실무에서는 양도세와 증여세가 동시에 발생하는 경우가 많다. 세법은 단순한 명의 이전이 아니라 ‘경제적 이익의 이전’을 기준으로 보기 때문이다. 이 글에서는 자녀에게 부동산을 증여한 뒤 매도할 때 왜 두 가지 세금이 함께 과세되는지, 그리고 이를 최소화할 수 있는 합법적인 절세 구조를 단계별로 정리한다.

세법은 증여 후 단기간 내 매도한 부동산을 ‘우회 양도’로 간주하는 경우가 있다. 즉, 실질적인 매도인은 부모라고 판단해 양도세를 부과하고, 동시에 자녀는 증여를 통해 자산을 무상으로 취득했으므로 증여세 대상이 된다. 이런 이중과세는 조세 회피를 막기 위한 제도이며, 세법상 특수관계인 간 거래에 대한 감시 규정으로 운영된다.

목차

1. 증여 후 매도의 기본 세금 구조
2. 양도세와 증여세가 동시에 부과되는 이유
3. 조세회피 방지를 위한 세법 규정
4. 세금 계산 흐름 및 사례
5. 예외 적용과 정당 사유 인정 기준
6. 절세 전략 및 사전 검토 포인트
7. 결론 및 신고 체크리스트

증여 후 매도의 기본 세금 구조

부동산을 자녀에게 증여하면, 원칙적으로 자녀는 증여세를 부담한다. 이후 자녀가 해당 부동산을 매도하면, 양도세는 자녀 명의로 신고된다. 하지만 증여 후 일정 기간 내 매도할 경우, 세법은 ‘실질적인 소득 귀속자’가 부모인지 자녀인지 따져 과세한다. 즉, 명의는 자녀라도 실제로 양도차익이 부모에게 귀속된다면 부모에게 양도세가 부과될 수 있다.

이러한 판단은 거래 시점, 매매계약 주체, 대금 흐름, 자금 출처 등 여러 요소를 종합해 이루어진다. 국세청은 자금조달계획서와 금융거래내역을 함께 검증해 실질 소유자를 판단한다.

양도세와 증여세가 동시에 부과되는 이유

세법은 명의만 바꾸어 세금을 줄이는 행위를 ‘변칙 증여’로 본다. 부모가 부동산을 자녀에게 증여한 뒤 바로 매도한다면, 형식상 매도인은 자녀이지만 실질적으로는 부모가 부동산을 매도한 것과 동일한 결과를 낳는다. 따라서 세법은 이러한 행위를 ‘우회 양도’로 간주하여 양도세를 부모에게 과세하고, 자녀에게는 증여세를 별도로 부과한다.

쉽게 말해, 세법은 거래의 ‘형식’보다 ‘실질’을 본다. 자녀가 매도대금을 스스로 관리하지 않고 부모에게 다시 송금하거나, 매수자와의 계약 과정에서 부모가 직접 협상했다면 이는 부모의 실질적 양도로 본다.

조세회피 방지를 위한 세법 규정

세법은 이런 거래를 방지하기 위해 소득세법 제101조(부당행위계산의 부인)를 두고 있다. 이 조항은 특수관계인 간 거래에서 정상적인 경제인이라면 하지 않을 거래를 통해 세금을 줄인 경우, 국세청이 그 계산을 부인하고 다시 세금을 계산할 수 있도록 한다. 따라서 자녀에게 시세보다 낮은 가격으로 증여 후 단기간 내 매도하면, 부모가 실제 양도세 납세의무자로 지정될 수 있다.

또한, 상속세 및 증여세법 제45조의2(명의신탁 재산의 증여의제)는 명의만 자녀에게 옮기고 실제 소유권은 부모가 유지하는 경우, 자녀가 그 재산을 증여받은 것으로 의제해 증여세를 과세한다.

세금 계산 흐름 및 사례

예를 들어, 부모가 5억 원짜리 아파트를 자녀에게 증여한 뒤 3개월 만에 자녀가 7억 원에 매도했다고 가정하자. 표면적으로는 자녀가 2억 원의 양도차익을 얻은 것으로 보이지만, 국세청은 거래의 실질을 검토한다. 만약 매매대금이 부모 계좌로 입금되거나, 매도 협상을 부모가 진행했다면, 실제 양도인은 부모로 간주되어 부모에게 양도세가 부과된다.

동시에 자녀는 부동산을 무상으로 취득했기 때문에 증여세가 과세된다. 즉, 부모는 양도세를, 자녀는 증여세를 각각 부담하게 되는 것이다. 이중과세처럼 보이지만, 실질적으로는 부당한 세금 회피를 방지하기 위한 구조다.

예외 적용과 정당 사유 인정 기준

모든 증여 후 매도가 과세 대상은 아니다. 세법은 정당한 사유가 인정되는 경우에는 이중과세를 적용하지 않는다. 예를 들어, 자녀가 실제로 거주하면서 취득세·재산세 등을 직접 부담했다면 실질 소유자로 인정된다. 또한 증여 후 5년 이상 장기 보유하다가 매도하는 경우에도 조세회피 목적이 없는 정상 거래로 판단한다.

반면, 증여 후 1년 이내 매도, 매도대금이 부모 계좌로 입금된 경우, 증여 후 즉시 대출을 통해 자금이 부모에게 유입된 경우는 조세회피로 본다. 이런 상황에서는 양도세와 증여세 모두 부과될 가능성이 높다.

절세 전략 및 사전 검토 포인트

• 증여 후 최소 5년 이상 보유 후 매도하면 우회 양도로 보지 않는다.
• 증여 이후 재산세, 관리비, 대출이자 등을 자녀가 직접 부담하도록 한다.
• 매매계약과 대금 수령은 반드시 자녀 명의로 진행한다.
• 매도대금은 자녀 계좌에 입금되고, 자녀가 자유롭게 사용할 수 있어야 한다.
• 증여세 신고와 양도세 신고를 모두 기한 내에 정확히 진행한다.
• 증여 시 감정평가서를 첨부하면 시가 인정이 쉬워 과세 리스크를 줄인다.
• 가능하면 세무사 자문을 받아 사전 검토보고서를 보관한다.

절세의 핵심은 ‘형식이 아닌 실질’을 세법 기준에 맞추는 것이다. 모든 자금 흐름과 계약 주체가 자녀로 명확히 구분되어 있다면, 국세청이 부모의 우회 양도로 판단할 근거가 사라진다.

결론 및 신고 체크리스트

• 자녀에게 증여 후 단기간 내 매도하면 양도세와 증여세가 모두 과세될 수 있다.
• 세법은 형식이 아니라 실질 소유자를 기준으로 과세한다.
• 증여 후 5년 이상 보유하거나, 자녀가 실질적으로 관리·거주하면 예외 인정 가능하다.
• 모든 자금 흐름은 자녀 명의로 처리하고 증빙을 남겨야 한다.
• 조세회피로 의심받지 않도록 증여·매도 모두 정당한 절차를 갖춘다.

증여 후 매도는 단순 명의 이전이 아니라 세무 전략의 영역이다. 증여세와 양도세의 발생 원리를 정확히 이해하고 사전에 구조를 설계하면, 불필요한 과세 위험을 피하고 안정적인 자산 이전이 가능하다. 똑똑한 절세 방법을 설계하여 자녀에게 안정적인 자산 이전 구조를 설계해 보자.

본 글은 일반 정보를 제공하기 위한 콘텐츠이며, 실제 세금은 개인 상황과 법령 해석에 따라 달라질 수 있다. 증여나 매도 계획이 있다면 반드시 세무 전문가의 검토를 거쳐 신고 구조를 사전 점검하는 것이 바람직하다.