증여받은 부동산을 매도할 때 양도세 계산 기준 완벽 해설

부동산을 증여받은 뒤 매도할 때 가장 많은 오해가 생기는 부분이 바로 양도세 계산 기준이다. 단순히 “증여받았으니 취득가액은 0원”이라고 생각하는 경우가 많지만, 세법은 그렇게 단순하지 않다. 증여 시점의 평가가액, 증여일 이후 보유기간, 그리고 이전 소유자의 취득가액까지 모두 고려해야 정확한 양도세가 계산된다. 2025년 현재 세법은 증여받은 부동산을 단기간 내 매도할 때, 조세 회피 목적이 있다고 판단하면 일반적인 양도와는 다른 계산 방식으로 세금을 산출한다. 이번 글에서는 그 기준과 계산 흐름을 구체적으로 설명한다.

증여 후 매도 시 양도세는 단순히 “증여일 이후의 차익”이 아니라, 이전 소유자의 취득 시점부터 발생한 전체 차익 중 일부를 과세한다. 따라서 증여자의 취득가액과 증여 당시 평가가액, 수증자의 보유기간이 복합적으로 반영된다. 세법상 “취득가액 승계”라는 개념이 바로 이때 적용된다.

목차

1. 증여 후 매도의 양도세 기본 구조
2. 취득가액 승계 원리와 계산 방식
3. 보유기간 산정 기준과 장기보유특별공제
4. 단기 매도 시 조세회피 방지 규정
5. 실제 계산 예시로 보는 세금 흐름
6. 절세 전략 및 신고 시 유의사항
7. 결론 및 핵심 요약

증여 후 매도의 양도세 기본 구조

일반적인 부동산 양도세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 뒤, 장기보유특별공제와 기본공제를 적용해 계산한다. 그러나 증여받은 부동산의 경우 취득가액이 ‘0원’으로 단순 처리되지 않는다. 세법은 조세 회피를 방지하기 위해 증여자의 취득가액을 수증자가 승계하도록 규정하고 있다. 즉, 증여받은 자녀가 부동산을 매도하더라도 부모의 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하게 된다.

이러한 원칙이 적용되는 이유는 세금 누락을 막기 위해서다. 만약 증여 후 즉시 매도하더라도 증여 당시 시세 차익 전체를 부모 또는 자녀 어느 쪽에도 과세하지 않는다면, 세금을 회피할 수 있게 되기 때문이다.

취득가액 승계 원리와 계산 방식

소득세법 제97조 제1항 제1호 가목에 따르면, “무상으로 취득한 자산의 취득가액은 증여자의 취득 당시 가액으로 한다.” 즉, 증여자의 취득가액이 수증자에게 그대로 이어진다. 다만 증여세를 납부한 경우에는 납부한 증여세 일부가 필요경비로 인정되어 양도세 계산 시 공제된다.

계산식은 다음과 같다.

양도차익 = 양도가액 − (증여자 취득가액 + 필요경비 + 일부 증여세 공제)
과세표준 = 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제(연 250만 원)
    

증여세 중 공제되는 금액은 증여세 과세표준과 부동산 평가액 비율에 따라 계산된다. 단, 증여세를 실제 납부하지 않았거나 과세유예 상태인 경우에는 공제되지 않는다.

보유기간 산정 기준과 장기보유특별공제

증여받은 부동산의 보유기간은 원칙적으로 수증자가 증여를 받은 날부터 계산한다. 그러나 예외적으로 증여자가 직계존속(부모 등)이고, 그 부동산이 증여 후 즉시 매도되지 않았다면 증여자의 보유기간을 합산해 계산할 수 있다. 이를 ‘보유기간 승계’라고 부르며, 일정 요건을 충족하면 장기보유특별공제율이 크게 달라진다.

예를 들어 부모가 10년 이상 보유한 부동산을 자녀에게 증여했고, 자녀가 2년 후 매도했다면, 총 12년의 보유기간으로 계산되어 최대 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 반면 증여 후 즉시 매도했다면, 자녀 보유기간이 짧아 공제가 거의 적용되지 않는다.

단기 매도 시 조세회피 방지 규정

세법은 증여 후 단기간 내 매도되는 거래를 조세회피로 판단할 수 있다. 특히 증여일로부터 5년 이내에 매도하면서, 증여자가 매매대금을 실제로 수령하거나, 거래 협상에 개입한 정황이 있으면 국세청은 이를 ‘우회 양도’로 본다.

이런 경우에는 자녀 명의로 신고했더라도 양도세 납세의무는 부모에게 귀속된다. 동시에 자녀는 증여세를 부담하므로, 결과적으로 양쪽 모두 과세되는 이중과세 상태가 발생한다. 이를 방지하려면 증여 후 일정 기간을 두고, 자녀가 자산을 실질적으로 관리·보유해야 한다.

실제 계산 예시로 보는 세금 흐름

예를 들어, 부모가 2010년에 3억 원에 취득한 토지를 2025년에 자녀에게 증여했다고 가정하자. 증여 당시 시가는 8억 원, 자녀는 증여세 8천만 원을 납부했다. 이후 2026년에 자녀가 해당 토지를 9억 원에 매도했다면, 양도세는 다음과 같이 계산된다.

양도가액: 9억
취득가액: 3억 (부모의 취득가액 승계)
필요경비: 0.2억
증여세 공제액: 0.08억 (납부한 증여세 일부 공제)
양도차익 = 9 − (3 + 0.2 + 0.08) = 5.72억
장기보유특별공제(보유 15년, 30%) = 1.716억
과세표준 = 4.004억 → 세율 35% → 산출세액 약 1.4억
    

자녀 입장에서는 증여세 8천만 원과 양도세 1억 4천만 원을 합쳐 약 2억 2천만 원을 부담하게 된다. 그러나 증여 후 5년 이상 보유하거나, 장기보유공제를 충분히 활용했다면 세금은 절반 이하로 줄어들 수 있다.

절세 전략 및 신고 시 유의사항

• 증여 후 단기간 내 매도는 피하고 최소 5년 이상 보유하는 것이 안전하다.
• 증여세를 납부했다면 영수증과 과세표준 계산서를 반드시 보관한다.
• 증여자의 취득가액 및 보유기간 자료를 함께 확보해야 장기공제 적용이 가능하다.
• 매매계약과 자금 흐름은 자녀 명의로 명확히 분리해야 한다.
• 증여 후 매도 시에는 양도세·증여세 모두 신고 의무가 발생한다.
• 세무서 사전상담을 통해 취득가액 승계 적용 여부를 확인하면 분쟁을 줄일 수 있다.

절세의 핵심은 증여자의 취득가액 승계를 제대로 반영하는 것이다. 증여세를 납부했다면 일부를 필요경비로 공제받을 수 있으며, 보유기간을 승계받아 장기보유특별공제율을 높이는 전략이 가장 실질적이다.

결론 및 핵심 요약

• 증여받은 부동산의 양도세는 증여자의 취득가액을 승계해 계산한다.
• 증여세 일부는 필요경비로 공제 가능하며, 납부 증빙이 필수다.
• 보유기간 승계를 통해 장기보유특별공제를 극대화할 수 있다.
• 증여 후 단기간 내 매도하면 조세회피로 간주되어 이중과세가 될 수 있다.
• 증여와 매도 사이에 충분한 보유기간과 명확한 자금 흐름이 필요하다.

증여 후 매도는 단순한 명의 이전이 아니라 세법상 복합 과세 구조를 가진 행위다. 취득가액, 증여세, 보유기간, 공제율을 정확히 파악하고 전략적으로 신고하면 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있다.

본 글은 일반적인 세법 해설을 기반으로 작성된 자료로, 실제 세액은 개별 상황에 따라 달라질 수 있다. 부동산 증여 및 매도를 계획 중이라면 세무전문가의 상담을 통해 취득가액 승계 여부와 세율 적용을 확인하는 것이 바람직하다.