부모 자녀 간 저가양도 시 증여세·양도세 동시 과세 구조 정리

부모와 자녀 간 부동산 거래는 가족 내부 거래이기 때문에 조세 회피 위험이 높다고 판단된다. 특히 시가보다 현저히 낮은 금액으로 부동산을 매매하는 경우, 세법은 이를 ‘저가양도’로 보고 증여세와 양도세를 동시에 과세할 수 있다. 즉, 부모는 양도세를 부담하고, 자녀는 증여세를 추가로 내야 하는 구조가 된다. 이번 글에서는 2025년 기준으로 저가양도 시 양도세·증여세가 어떤 원리로 동시에 과세되는지, 그리고 과세를 피하기 위해 반드시 알아야 할 예외 규정과 절세 전략을 정리한다.

세법은 거래의 ‘형식’보다 ‘실질’을 본다. 따라서 가족 간 거래라 하더라도 시가보다 과도하게 낮은 금액으로 거래하면, 실질적으로 일부를 무상 이전한 것으로 보고 증여로 간주한다. 이런 구조 때문에 한 거래에서 두 가지 세금이 함께 부과되는 복잡한 상황이 발생한다.

목차

1. 저가양도의 개념과 법적 근거
2. 양도세와 증여세의 과세 논리
3. 시가 대비 몇 %부터 증여로 간주되는가?
4. 세금 계산 방식 비교
5. 실제 사례로 보는 세액 구조
6. 예외 인정 및 비과세 요건
7. 절세 전략 및 신고 시 유의점
8. 결론 및 핵심 요약

저가양도의 개념과 법적 근거

저가양도란 부동산을 시가보다 낮은 금액으로 양도하는 행위를 말한다. 일반 거래에서는 단순히 매매가 저렴한 것으로 볼 수 있지만, 거래 당사자가 특수관계인일 경우, 세법은 이를 단순 매매가 아닌 부분 증여로 해석한다. 대표적인 특수관계인은 부모와 자녀, 배우자, 형제자매, 법인의 주주 등이다.

법적 근거는 「상속세 및 증여세법」 제35조(저가양수 및 고가양도에 따른 증여의제)다. 이 조항은 “특수관계인으로부터 시가보다 낮은 대가를 지급하고 재산을 취득한 경우, 그 차액을 증여로 본다”라고 규정한다. 즉, 정상가의 일부만 내고 나머지를 ‘공짜로 받은 것’으로 간주하는 것이다.

양도세와 증여세의 과세 논리

부모 자녀 간 저가양도에서는 두 가지 세금이 동시에 발생한다. 첫째, 부모는 자산을 유상으로 처분했기 때문에 양도세 납세의무가 있다. 둘째, 자녀는 시가와 실제 매매가의 차액만큼 재산을 무상으로 받은 것으로 보기 때문에 증여세가 부과된다.

예를 들어 시가 10억 원의 부동산을 7억 원에 자녀에게 매매했다면, 부모는 7억 원을 양도가액으로 계산해 양도세를 내고, 자녀는 시가 10억과 매매가 7억의 차액인 3억 원을 증여로 간주해 증여세를 낸다. 이러한 구조를 ‘이중과세 구조’라고 한다.

시가 대비 몇 %부터 증여로 간주되는가?

세법은 모든 저가 거래를 증여로 보지 않는다. 「상속세 및 증여세법 시행령」 제26조는 시가의 70% 미만으로 거래한 경우를 ‘현저히 낮은 거래’로 정의한다. 따라서 시가의 70% 이상으로 거래했다면 정상 거래로 인정받을 수 있다.

예를 들어 시가가 10억 원일 때, 7억 원 이상에 거래했다면 증여세가 과세되지 않는다. 하지만 6억 원 이하라면 10억 원과 6억 원의 차액 4억 원 중 일정 비율이 증여로 간주된다. 국세청은 통상 시가의 70% 미만 또는 초과 여부를 기준으로 증여세 부과 여부를 판단한다.

세금 계산 방식 비교

구분	양도세(부모)	증여세(자녀)
과세대상	실제 양도차익	시가와 거래가의 차액
과세기준	소득세법 제94조	상증세법 제35조
세율	6~45% 누진세율	10~50% 누진세율
납세의무자	양도자(부모)	양수자(자녀)
세금 산출 순서	양도차익 → 공제 → 과세표준 → 세율 적용	증여금액 → 공제(5천만 원) → 과세표준 → 세율 적용

실제 사례로 보는 세액 구조

예를 들어 시가가 10억 원인 아파트를 자녀에게 6억 원에 매도했다고 가정하자. 부모는 양도세를, 자녀는 증여세를 다음과 같이 부담하게 된다.

시가: 10억 원  
실제 거래가: 6억 원  
차액: 4억 원  
→ 과세표준: 4억 × (1 - 0.3) = 2.8억 원 (시가의 70% 이하분만 과세)  
→ 증여세(자녀): 약 6,000만 원  
→ 양도세(부모): 6억 - (취득가 3억) = 3억 × 35% ≈ 1.05억 원  

결과적으로 가족 간 거래임에도 불구하고 총세금은 약 1억 6천만 원 이상 발생할 수 있다. 따라서 단순히 가족 간 양도라고 해서 세금이 줄어드는 것은 아니다.

예외 인정 및 비과세 요건

다음과 같은 경우에는 저가양도라도 증여세가 부과되지 않는다.

• 시가의 70% 이상 거래
• 부모가 자녀에게 생활비 또는 교육비 지원 목적의 일부 할인 양도
• 실제 시세 하락 등 외부 요인으로 시가 자체가 변동된 경우
• 정상적인 대금 수수 및 자금 흐름이 입증된 경우

국세청은 거래 당시의 시세 변동, 계약서, 자금 출처 등을 종합 검토해 정상 거래인지 여부를 판단한다. 따라서 객관적 증빙이 있다면 과세를 피할 수 있다.

절세 전략 및 신고 시 유의점

• 시가의 70% 이상으로 거래하도록 설계하면 증여세 과세 가능성이 낮다.
• 거래가액 산정 시 감정평가서를 활용하면 객관적 시가 인정이 쉽다.
• 거래대금은 반드시 자녀 계좌에서 이체해야 하며, 현금 수수는 리스크가 크다.
• 매도계약, 이체내역, 세금계산서 등을 보관해 실질 거래임을 입증해야 한다.
• 세무전문가를 통한 사전 시뮬레이션으로 양도세·증여세 합산 부담을 줄인다.

세법상 부모 자녀 간 거래는 가장 면밀히 검증되는 영역이다. 단 한 번의 거래라도 시가와 거래가 차이가 크면 자동으로 증여세 검증 대상에 포함된다. 사전에 구조를 설계하면 과세 리스크를 줄일 수 있다.

결론 및 핵심 요약

• 부모 자녀 간 저가양도는 양도세와 증여세가 동시에 발생할 수 있다.
• 시가의 70% 미만 거래는 증여로 간주되며, 차액 부분에 증여세가 과세된다.
• 부모는 양도세, 자녀는 증여세를 각각 부담한다.
• 감정평가서 등 객관 증빙을 확보하면 정상 거래로 인정될 수 있다.
• 거래 전 세무 시뮬레이션을 통해 이중과세를 방지하는 것이 절세 핵심이다.

가족 간 부동산 거래는 단순한 명의 이전이 아니라 복합 세무 행위다. 세법은 실질과세 원칙을 적용하기 때문에, 거래 구조와 자금 흐름을 명확히 준비해야 한다. 시가 70% 규정과 과세 구조를 이해하면 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있다.

본 글은 일반적인 세법 기준에 따른 정보 제공용 자료이며, 실제 세액은 거래 시점의 시가, 보유기간, 과세표준 등에 따라 달라질 수 있다. 가족 간 거래를 계획 중이라면 반드시 세무전문가의 사전 검토를 통해 양도세·증여세 구조를 점검하는 것이 바람직하다.