명의신탁 부동산은 부동산의 실제 소유자와 등기 명의자가 다른 상태를 의미한다. 과거에는 세금 절감이나 부동산 규제 회피를 위해 가족, 친척, 지인 명의로 부동산을 보유하는 일이 많았지만, 현재는 대부분 불법으로 간주되어 세법상 과세 위험이 크다.
특히 명의신탁을 해지할 때, 즉 ‘진짜 소유자’로 명의를 돌려놓는 과정에서 양도세와 증여세가 동시에 문제가 될 수 있다. 이 글에서는 명의신탁 해지 시 어떤 세금이 과세되고, 양도세와 증여세가 각각 어떤 기준으로 계산되는지 비교 분석한다.
세법상 명의신탁은 ‘명의만 빌려주는 행위’로 보아 무효이지만, 실질과세 원칙에 따라 과세는 가능하다. 명의신탁 해지는 단순한 등기 이전이 아니라 ‘소유권 이전’으로 보기 때문에 과세 당국은 이를 양도 또는 증여로 판단할 수 있다. 어떤 세금이 적용되는지는 거래의 성격과 입증 자료에 따라 달라진다.
명의신탁의 개념과 법적 판단 기준
명의신탁은 실질 소유자가 아닌 제삼자의 명의로 부동산을 등기하는 행위를 말한다. 통상적으로 세금, 대출, 규제 회피 목적이 많았지만, 현재는 부동산 실명법에 따라 원칙적으로 금지되어 있다. 법원은 실질소유자가 명의를 빌렸다는 사실이 입증되면 ‘명의신탁 약정’ 자체를 무효로 본다. 하지만 세무당국은 여전히 ‘소득의 실질 귀속자’에게 과세하므로, 명의신탁 해지 시 과세 문제가 발생한다.
즉, 명의신탁을 해지하면서 소유권을 실제 명의자에게 이전하면 법적으로는 무효이지만, 세무상으로는 양도 또는 증여 행위로 간주될 수 있다. 이 때문에 ‘명의신탁 해지’는 법적 효력과 세무처리가 완전히 일치하지 않는다.
세법상 명의신탁 해지의 과세 원리
국세청은 명의신탁 해지를 “형식상 이전이라도 실질적 소유권 변동이 있으면 과세한다”는 원칙을 적용한다. 따라서 명의신탁 부동산을 해지할 때, 다음 중 하나로 판단한다.
- 실제 거래로 인정: 신탁자와 수탁자 간 금전 거래가 있고, 이전이 실질적 매매로 보이면 양도세 과세
- 무상 이전으로 판단: 대가가 없고 단순히 명의를 돌려놓은 경우, 증여세 과세
중요한 점은 ‘입증 책임’이다. 명의신탁 해지가 단순 환원인지, 실제 거래인지 명확히 입증하지 못하면 세무서가 임의로 판단해 과세할 수 있다. 따라서 해지계약서, 계좌 이체 내역, 원소유 증빙 등을 준비해야 한다.
양도세 적용 기준과 계산 방식
명의신탁 해지를 유상거래로 인정받는다면 양도세가 부과된다. 예를 들어, 명의신탁자가 명의를 빌려준 사람에게 일정 금액을 지급하고 부동산을 돌려받는다면, 이는 매매에 해당한다. 이때는 양도세 산식이 일반 거래와 동일하게 적용된다.
양도차익 = 양도가액 − (취득가액 + 필요경비)
과세표준 = 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제
세율 = 누진세율(6%~45%) + 지방소득세
명의신탁자(실소유자)가 과거 취득한 시점부터의 보유기간이 인정되며, 양도차익 계산 시 취득가액 역시 실제 취득금액으로 본다. 단, 명의신탁 상태에서 발생한 매매차익은 과세 누락으로 추징될 수 있다.
증여세 적용 기준과 과세 근거
명의신탁 해지가 무상으로 이루어질 경우에는 증여세가 부과된다. 상속세 및 증여세법 제45조의2는 “명의신탁된 재산의 소유권이 수탁자 명의로 되어 있는 경우, 수탁자가 그 재산을 증여받은 것으로 본다”라고 규정한다.
즉, 신탁 해지를 통해 실소유자에게 소유권이 다시 이전되더라도, 명의신탁 상태에서 이미 ‘명의자에게 증여한 것’으로 의제될 수 있다. 이런 경우 명의신탁자에게는 양도세가, 명의자에게는 증여세가 동시에 부과될 수 있다. 따라서 명의신탁 해지는 단순한 반환이 아니라 세법상 ‘이중과세’ 위험을 가진다.
양도세와 증여세 비교 정리
| 구분 | 양도세 | 증여세 |
|---|---|---|
| 거래 성격 | 유상 거래(대가 지급 있음) | 무상 이전(대가 없음) |
| 납세의무자 | 명의신탁자(실소유자) | 명의자(수탁자) |
| 기준 시점 | 양도계약 체결일 | 명의신탁 시점 |
| 세율 구조 | 누진세율 6~45% | 10~50% 누진세율 |
| 주요 리스크 | 실질과세 적용, 과거 미신고 추징 | 명의신탁 의제 증여, 가산세 부과 |
실제 사례로 보는 세금 계산 흐름
예를 들어, A씨가 자녀 명의로 토지를 구입해 등기만 자녀 명의로 해두었다고 가정하자. 이후 명의신탁 해지를 통해 A씨 명의로 돌려놓는다면, 자녀가 대가를 받지 않았을 경우 증여세가 부과된다. 반대로 A씨가 자녀에게 일정 금액을 지급했다면, 그 거래는 매매로 간주되어 양도세가 발생한다.
만약 자녀가 해당 부동산을 보유하는 동안 임대수익을 얻었거나, 부동산 가격이 상승했다면, 명의신탁 해지 시점에서 세무서가 “명의자가 실질적 소유자였다”라고 판단할 가능성이 높아진다. 이 경우 양도세와 증여세 모두 부과될 수 있다.
절세 전략 및 사전 검토 포인트
- 명의신탁 해지는 세무서 신고 전, 반드시 실소유 입증자료를 확보한다.
- 금전 거래가 있었는지 명확히 하여 유상/무상 여부를 구분해야 한다.
- 증여세 과세기간(10년) 내 동일 명의 거래는 합산되어 세율이 급증할 수 있다.
- 명의신탁 부동산을 해지할 때는 감정평가서를 첨부하면 시가 인정에 유리하다.
- 명의신탁 사실이 확인되면 과거 취득세·양도세 추징이 병행될 수 있으므로 자진신고가 유리하다.
- 명확한 세무 입증 없이 단순 등기이전만 하면 이중과세 리스크가 높아진다.
명의신탁 해지는 단순한 소유 회복이 아니라 세법상 고도의 판단을 요하는 절차다. 사전 자문 없이 해지하면 양도세·증여세·가산세가 동시에 부과될 수 있으므로, 세무전문가의 검토를 거쳐 해지 구조를 설계하는 것이 바람직하다.
결론 및 체크리스트
- 명의신탁 해지는 과세당국이 양도 또는 증여로 판단할 수 있다.
- 대가가 있으면 양도세, 없으면 증여세가 적용된다.
- 입증책임은 납세자에게 있으며, 해지계약서·이체내역 등 증빙이 필수다.
- 세법상 실질과세 원칙이 적용되어 이중과세 위험이 존재한다.
- 감정평가·사전 상담·자진신고로 세무리스크를 줄이는 것이 핵심이다.
명의신탁 해지는 세법상 민감한 절차이며, 양도세와 증여세 중 어느 쪽이 적용될지는 ‘실질적 거래 여부’로 결정된다. 따라서 단순 명의 환원이 아니라, 거래의 실질과 자금 흐름까지 꼼꼼히 검토해야 한다.
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