상속받은 부동산 매도 시 취득가액과 양도세 계산 핵심 정리

상속받은 부동산을 매도할 때 가장 큰 쟁점은 취득가액을 어떻게 계산하느냐다. 일반적인 부동산 양도세 계산에서는 본인이 직접 매수한 금액이 취득가액이 되지만, 상속의 경우에는 상속개시일(사망일) 당시의 시가 또는 감정평가가액이 취득가액으로 산정된다. 취득가액 산정이 잘못되면 양도차익이 과대 계산되어 불필요한 세금을 낼 수 있다. 이 글에서는 2025년 세법 기준으로 상속 부동산의 취득가액 결정 방식과 양도세 계산 흐름, 그리고 실무에서 자주 발생하는 오류와 절세 포인트를 종합 정리한다.

글의 핵심은 “상속 당시 평가가액이 곧 취득가액이다”라는 원칙이다. 또한 상속 후 매도 시기, 보유기간 승계 여부, 공동상속 비율, 감정평가서 활용 방법에 따라 실제 과세표준이 크게 달라진다. 상속 부동산을 매도할 계획이 있다면 아래 절차를 단계별로 이해해 두는 것이 좋다.

목차

1. 상속 부동산 양도세의 과세 구조
2. 취득가액 결정 방식
3. 시가 및 감정평가 활용 기준
4. 보유기간 승계 규정
5. 실제 계산 예시로 본 세액 구조
6. 공동상속 부동산의 계산 방식
7. 실무 오류와 주의점
8. 절세 전략과 신고 팁
9. 결론 및 핵심 요약

상속 부동산 양도세의 과세 구조

상속으로 부동산을 취득한 경우, 그 자산을 매도하면 양도소득세가 부과된다. 과세 대상은 상속 당시 시가를 기준으로 계산된 양도차익이며, 상속세와 양도세는 별개의 세목이지만 계산 구조상 연결된다. 상속세를 납부한 후 해당 자산을 매도하더라도, 매매차익이 발생하면 별도의 양도세 신고 의무가 생긴다.

양도세 계산의 기본식은 다음과 같다.

양도차익 = 양도가액 − (취득가액 + 필요경비)
과세표준 = 양도차익 − 기본공제(연 250만 원)
세율 = 과세표준 × 누진세율(6~45%)
지방소득세 = 산출세액 × 10%
    

일반 거래와 달리 상속 부동산의 취득가액은 매수금액이 아닌 상속 당시의 평가가액으로 대체된다는 점이 가장 큰 차이점이다.

취득가액 결정 방식

「소득세법 시행령」 제162조 제1항에 따라 상속받은 자산의 취득가액은 “상속개시일 현재의 시가”로 평가한다. 여기서 ‘시가’란 거래사례가액·감정가액·공시가격 등 과세 당국이 인정하는 객관적 평가액을 의미한다.

시가를 입증할 수 없는 경우에는 해당 부동산의 공시지가 또는 기준시가를 적용해 취득가액을 산정한다. 단, 상속세 신고 시 이미 감정평가를 진행했다면 그 감정가액이 우선 적용된다. 감정가액이 없는 경우에는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시가격 또는 지방세 과세기준 시가표준액을 사용할 수 있다.

시가 및 감정평가 활용 기준

상속세 신고 당시 감정평가를 진행한 부동산은 동일 감정가액을 양도세 취득가액으로 사용할 수 있다. 국세청은 동일 평가 자료를 상속세와 양도세 모두에서 일관되게 적용하도록 규정하고 있다. 다만, 상속세 신고 후 별도의 평가를 새로 제출할 수 없으며 평가일과 상속개시일의 차이가 크면 인정되지 않는다.

실무에서는 상속세 절세 목적으로 낮은 평가를 제출하고 이후 양도세를 줄이기 위해 다시 높은 평가를 주장하는 사례가 있으나, 이는 세법상 불허된다. 상속세 신고 시점에 제출한 감정평가서를 그대로 사용해야 하며, 별도의 재평가는 인정되지 않는다.

보유기간 승계 규정

상속 부동산의 양도세에서 보유기간 계산은 피상속인의 보유기간을 그대로 승계받는 것이 원칙이다. 즉, 상속인이 해당 부동산을 상속받은 시점부터 새로 계산하지 않고, 피상속인이 취득한 시점부터 전체 기간을 계산한다.

예를 들어 피상속인이 2000년에 토지를 취득하고 2024년에 사망하여 상속이 개시되었다면, 상속인은 2000년부터의 보유기간을 인정받는다. 따라서 장기보유특별공제 적용 시에도 피상속인의 기간이 포함된다. 단, 상속인이 상속 후 용도를 변경하거나 일부만 매도할 경우에는 공제 적용 범위가 달라질 수 있다.

실제 계산 예시로 본 세액 구조

예를 들어 피상속인이 2005년에 2억 원에 취득한 토지를 2024년 상속개시 당시 5억 원으로 평가받았고, 상속인이 2025년에 7억 원에 매도했다고 가정한다. 필요경비는 1천만 원으로 본다.

취득가액 = 상속 당시 평가가액 5억 원
양도차익 = 7억 − (5억 + 0.1억) = 1.9억
과세표준 = 1.9억 − 기본공제 250만 원 = 1.875억
세율(누진 35%) = 약 0.66억
지방소득세 = 0.066억
총 세액 ≈ 0.726억 원
    

만약 상속세 신고 시 감정가액이 4.5억 원이었다면 양도차익이 2.4억 원으로 커져 세액이 9천만 원대까지 증가한다. 따라서 상속세 신고 시 평가가액 산정이 이후 양도세에도 직접적인 영향을 미친다.

공동상속 부동산의 계산 방식

공동상속의 경우 상속인별로 지분이 나뉘며, 각자의 지분별로 취득가액과 양도차익을 계산한다. 예를 들어 두 명이 5:5로 상속받은 부동산을 8억 원에 매도했다면, 각자의 취득가액은 상속 당시 평가가액의 절반이며 양도차익도 절반으로 나누어 계산한다.

단, 한 명이 단독으로 매도계약을 진행했다면 다른 상속인의 동의와 세금 계산이 함께 이뤄져야 한다. 공동상속 부동산은 등기·계약·세무 신고가 모두 분리되어야 하므로 양도세 신고서상 ‘공유지분자별 계산서’를 반드시 작성해야 한다.

실무 오류와 주의점

• 상속 당시 감정평가를 하지 않아 공시지가 기준으로 낮게 평가되어 양도차익이 과대 계산된 경우
• 보유기간을 상속개시일부터 계산하여 장기보유공제를 누락한 사례
• 공동상속자 지분 계산을 단일 매도금액으로 처리해 세액 불일치 발생
• 상속세 신고가 완료되지 않은 상태에서 양도세를 선신고하여 정정 필요
• 상속인이 거주용으로 전환 후 매도했으나 비과세 요건 충족 기간을 오판한 사례

이 같은 실수는 대부분 “취득가액과 보유기간의 기준일”을 혼동한 데서 비롯된다. 상속세 신고서의 평가일, 등기접수일, 잔금일을 일관되게 관리하는 것이 중요하다.

절세 전략과 신고 팁

• 감정평가서 확보: 상속개시일 기준으로 평가해둔 감정평가서를 보관하면 취득가액 입증이 용이하다.
• 보유기간 승계 활용: 피상속인 보유기간을 포함하여 장기보유특별공제를 극대화한다.
• 지분별 계산: 공동상속 시 각 지분별 계산서와 증빙을 개별 제출한다.
• 양도 시기 조절: 장기보유공제율이 올라가는 시점에 매도하면 실효세율이 낮아진다.
• 세무전문가 검토: 상속세·양도세의 연계 구조를 사전에 점검하면 중복 과세를 피할 수 있다.

상속 부동산 매도는 일반 거래보다 세무 난도가 높다. 상속세 신고 자료와 동일한 기준으로 양도세를 계산하고, 감정평가서를 포함한 증빙을 함께 제출하면 불필요한 정정 신고를 예방할 수 있다.

결론 및 핵심 요약

• 상속 부동산의 취득가액은 상속개시일 당시의 시가 또는 감정가액으로 계산한다.
• 보유기간은 피상속인의 취득일부터 승계되어 장기보유공제 적용이 가능하다.
• 감정평가가 상속세와 양도세 모두의 기준이 되므로 평가 정확성이 핵심이다.
• 공동상속자는 각 지분별로 별도 계산·신고해야 세금 오류를 피할 수 있다.
• 상속세 신고 시점부터 양도세 절차를 염두에 두고 자료를 관리해야 한다.

상속은 단순한 재산 이전이 아니라 세법상 새로운 취득 행위로 간주된다. 상속 당시 평가액과 보유기간의 승계 규정을 정확히 이해하면 합법적으로 세금을 줄일 수 있다. 매도 전 반드시 취득가액 산정 근거를 확인하고, 전문가 검토를 통해 정확한 신고 절차를 진행하는 것이 바람직하다.

본 문서는 2025년 세법 기준으로 작성된 일반 정보 제공 자료이며, 실제 세액은 상속재산의 구성, 감정평가 결과, 보유기간, 지분 비율에 따라 달라질 수 있다. 상속 부동산 매도를 계획 중이라면 세무전문가 검토를 거쳐 취득가액·보유기간·공제항목을 사전 확인하는 것이 바람직하다.